秀灵房地产指南针之土地拥有权、土地类别、土地用途

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房地产”这三个字我们而言一定也不陌生,甚至称得上茶余饭后的闲聊话题。从创业家、商家、专业人士、白领、蓝领到家庭主妇对这话题都爱不释手。在这个时代拥有自己的房子对大众来说已经变得遥不可及的地步。无论是自住或作为投资工具,只要是想要购买的产业有出类拔萃的卖点,房地产乃是稳定成长,逐年增值作为抗衡通膨的最好的保值工具之一。因此,购买房地产成为一门需要学习精心规划并按部就班的学问。即使相关条例、程序及资讯都随手可得,但是都比较中规中矩,太专业化,外行人一下子很难可以了解及吸收。本网站所分享的文章都是经过我,秀气灵人以最贴近大众的理解程度并将之最简单化亲笔所撰写。所有的文章都是笔者经过筛选出来的实际例子及经验之谈,势必让读者一目了然。

至于什么类型的产业值得投资,投资回报多少,是否应该长期投资等等问题,我们不在这里探讨,毕竟每个回答因人而异,也没有绝对的答案。更何况计划永远赶不上变化。

在我国,排除廉价房屋、土著单位、马来人永久保留地等等局限,任何人都可以自由选择自己所喜欢的房地产并将之拥有。首先,让我们了解我国房地产的基本构造。

土地拥有权

(一)永久地契     (Freehold)                          

(二)租凭地契     (Leasehold)                   

(三)马来人或土著保留地契 (Malay and/or Bumiputra Reserve)

土地类别/用途 (Category of Land Use)

  1. 农业  (Agriculture)         
  2. 楼房(Building) 商业用途 (Commercial) or 住宅用途 (Residential)
  3. 工业(Industry)

土地拥有权

永久地契, 顾名思义即产权属于永久性,若受到州政府的征用,政府必须作出适当的赔偿。当这类土地产业欲申请出售或者转换拥有人的时候,通常是不受州政府局限的。政府比较少会征收这类的土地以作发展。在政府没有任何发展蓝图的情况允许之下,屋主拥有无限的权力申请以分割(sub-division) 或则合并(amalgamation) 自己的土地。这类房屋通常比较吃香, 因此很多地点好即使屋龄比较老,很多人还是会倾向这类房地产。由于马来西亚的好的地段的土地开始有限,当政府在批准新的发展项目给发展商都会把土地转换成租凭地契。

租凭地契/有效年限地契,意即其拥有权只有一定的期限,比如66年或则99年等。期满后政府可以回收该地段或可以考虑延长其租凭。这种土地的价格比较低,通常随着期限的减短价钱相对下跌。但居于我国优势的土地越来越有限,很多投资者渐渐已经接受购买这类土地的房地,相对地价格也水涨船高。 土地拥有人可以在租凭期限来临之前作出申请以延长期限 (Extension of Lease),但往往这些费用(Premium)颇高(其实分两种延长期限的条例,其中一个的费用很低但条件是以后都不可以出售该申请延长的产业)。租凭地区的产业须要通过州政府/州土地局的批准(State Consent)才可以进行转让手续,包括售卖或者无牵涉任何金额的转名。以前一般需要6-9个月方能完成整个买卖或者转名手续。 现在已经有所改变,3-6个月最为普遍。申请州政府州土地局的批准的一切费用由卖家承担,费用约RM500-RM700之间并由卖家律师负责处理申请手续。除了申请买卖或转让,通常租凭地契也设定了凡牵涉任何抵押事项包括贷款或者再融资都需要申请许可及批准。 通常在地契上可以看到这个权益限制条文。

马来人或土著保留地契,在我国有一个特殊的情况,州政府都会把一些土地归类为属于马来人或土著保留地契。 若是马来人保留地契,在任何情况下也无法转让给非马来人。 而土著单位则例外,一般上发展商在每个新的发展工程都需要预留30%的单位于土著,并给予土著回扣。这种预留俗称 Bumi Quota。除非发展商在日后能证明这些所预留的单位无法出售,经过执法单位调查并批准,他们可以开放出售。还有一些情况下,无论屋主是马来人还是土著,一旦地契没有特别注明该地契属于保留地契, 那么还是可以脱手给非马来人或非土著。 若该产业还是主地契,那么在进行买卖之前建议先向有关发展商询问该单位是否归纳于土著单位。 有的时候当一项房屋发展工程超过40%土著购买, 那么发展商可以自行安排并更换相关土著单位,打个比喻:原本1号单位跟5号单位是土著单位,若有非土著想购买1号单位, 那么发展商可以直接把1号当作非土著单位让卖家出售该单位,大前提是只要保留30%土著单位就可以, 而那一些单位归纳于土著单位就由发展商决定并在分层地契分发前提交名单给州土地局。 这项决定必须在申请分层手续之前完成,要不然当分层地契出来后就无法更改了。换句话说,当你要购买任何主地契的房地产,任何疑问都可以向发展商询问并得到相关许可就风雨无阻了。在分层地契还没分发出来之前,只有发展商拥有个别单位的产业拥有者资料,土地局是查不到什么资料的。

上面我们讨论了地契的不同权限,现在我们再讨论地契的三大种类(或者情况):

主地契 (Master Title)  

我国各州已经开始实行直接发放有土地住宅建筑个别地契,而且在注册后七个工作天内就可以提取地契。至于分层住宅,土地局会先发放给发展商一个主地契,在地契上所注明的土地拥有权乃是发展商或者土地持有人。在规定的期限内,发展商需要呈交相关文件于土地局以作分层手续。

个别地契 (Individual Title)   

空地(可以带有建筑或者只是一片空地)(Vacant Land with or without building)

有土地住宅建筑 (Landed Property) -占有属于自己的土地的产业。面积比较宽阔,占地较大,价钱应对的比较昂贵

例子:排屋(terrace / link house)、半独立洋房(Semi-Detached House)、独立洋房(Bungalow)

分层地契 (Strata Title)    

分层住宅建筑 (Sub-divided Property) – 两座或以上的建筑屋建立在同一片土地上 (high-rise properties)

例子:公寓/高级公寓/服务式公寓(Apartment, Condominium, Serviced Apartment, Flat, Studio, Soho)、城市屋(Townhouse)

还有一个比较特别的就是有围篱与保安的屋苑 (landed properties with gated and guarded)

附上一个地契样本给你参考:

土地地契首页
土地地契第二页

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