土地类别、名列条文、权益限制、搜查土地资料

现在,我们再深入探讨地契上所注明的土地类别、明列条文及权益限制。不同的情况需要不同的手续其中包括会影响所需准备的费用还有完成时间的长短。因此,再做任何买卖决定之前,搜查土地资料的重要性一定要知道一般上,当买卖双方委托律师处理买卖合约及手续的时候,委托律师会调查该买卖产业所涉及的土地资料。我们也可以自行到相关土地局搜查该土地的资料,一般上为RM30-RM50不等,不同的土地局所定下的价格不一样。

从搜查结果,我们可以得知所有一切关于该土地的资料包括土地类别、明列条文、权益限制,土地产权拥有记录、永久或租凭土地所在地图册等等。当您购买分层地契的产业,通常建议一起搜查该土地主地契的资料。这是因为有的时候分层地契产业虽列明不需要通过州政府及州土地局的批准就可以进行转移手续,但是有的时候可能会发生主地契则需要通过相关部门批准方能进行转移手续(概率很低,但是为了安全起见)。一般上永久地契的产业是不需要申请批准,租凭地契/有效年限地契则需要。无论如何,我们不可一概而论,还是需要搜查土地资料方能得知所有的资料。这也包括可以确定该土地是否属于马来人或土著保留地契。尤其最重要的就是要确定卖方(签署offer to purchase的卖方)是真的土地拥有者。

买卖合约条文及程序也会因为土地条文及种种限制而需要作出更改。在一般情况下,对于那些不需要申请批准的产业买卖,合约通常会拟定手续需要在3+1个月内完成(从买卖合约日期算起)。反之,若需要申请州政府或州土地局的批准,那么该完成期会设在限则为3+1个月(从律师获得批准文件State Consent的日期算起)。若当买卖程序牵涉土地局刚发出个别或分层地契,然而还没有转到卖家名下,在得到发展商的同意的前提下,发展商可以直接签署转让文件给买家(Grant Direct Transfer)。若当中需要州政府或州土地局的批准,所拟定的合约条文及一些期限也会有所改变。因此,搜查土地资料(*1)的确很重要,也是让律师可以拟定买卖合约所需要的第一要素文件。

以下就是土地类别、名列条文及权益限制的注明:

土地类别  Kategori Kegunaan Tanah  (国)/ Category of Land Use (英)

分为三种:

  1. Pertanian (Agriculture)只可作为农业用途
  2. Bangunan (Bangunan Kediaman / Bangunan Perniagaan) (Building) 只可作为楼房用途(进一步分为住宅或商业用途)
  3. Perusahaan (Industry) 只可作为工业用途

明列条文Syarta-Syarat Nyata(国)/ Express Condition (英)

举例 :Tanah ini hendaklah digunakan hanya untuk tapak kediaman sahaja               

权益限制 Sekatan-sekatan Kepentingan(国)/ Restriction-In-Interest ()

举例: Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri  通常在租凭地契/有效年限地契所见,这句的意思是需要通过州政府或州土地局提交申请并获得批准方能进行转让,抵押等手续。

当土地有各种条文及限制下,发展商若有异议,他们可以通过相关程序申请更改有关条文或者限制甚至可以申请转化该土地用途。当有关当局批准此类申请,发展商需要支付一笔颇大的额外费用或附加费,法律用语称为Further Premium, 俗称 Conversion Fees。有些发展商因此加重成本而将之转移到消费者身上。当转化从第一类别到第二类别,或者第二类别到第三,从下至上以此类推,相关的地税,法律用语Annual Rent, 俗称 Quit Rent (Cukai Tanah)也会提高。

若二手买卖也可以申请转化土地用途。通常需要先打听四周是否有成功案例或者先去有关部分查看土地使用分区管制( Zoning)。

目前,我国的土地用途制度还是存有一些争议。打个比喻,最近很流行SOHO/SOFO, 众所周知此类房屋可供住宅或商业用途。通常这类房屋都是跟商业中心合并,因此土地地契通常为商业用途,而商业用途的产业除了不需要根据马来西亚房屋及地方政府所设定的一些条例,换言之不受Housing Development Act管辖, 若发生任何纠纷而双方无法达成协议,就需要通过法律途径来解决。此外,这类房屋的贷款融资配套也有所不一样甚至还影响了门牌税、地税、水电费用等等收费制度。消费者也无法申请公积金作为购屋费用。有些发展商则会另作申请把有关产业归纳于住宅用途。无论如何,不同的部门的限制让发展商有的时候也需要根据官方的要求来改变原有的建筑计划。打个比喻,发展商使用Housing Development Act 来跟买家签署买卖合约,但是为了可以建造商业中心,而把土地使用申请为商业用途 Bangunan Perniagaan。在这个方面,影响最大的就是市政局的门派税,可以直接从4%跳到8%。 因此,消费者需要考虑这些因素以作为购买产业的第一要素。

搜查土地资料也可让我们得知该土地是否有任何冻结令(Private Caveat / Lien Caveat等等)。若该土地被进了冻结令,而我们无法确认该冻结令由谁申请及为了什么原因而申请,那么我们还需要另外再向土地局搜查该冻结令的副本(Caveat Search)。(*2)

*注1 : 要搜查土地资料,需要确定该土地直属哪一个区域,不同类别的地契及区域就会由不一样的土地局管辖。

*注2:  我们会在未来接下来的系列内再详细探讨转让手续所涉及的文件及费用包括冻结令等等相关事项。谁可以申请冻结令? 什么原因可以申请?我们会一一解开。

Related : Previous Post

jodietan

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Next Post

秀灵房地产指南针之土地拥有权、土地类别、土地用途 (图片篇)

Sun Apr 19 , 2020
Translate »
error: Content is protected !!