现在,我们再深入探讨地契上所注明的土地类别、明列条文及权益限制。不同的情况需要不同的手续其中包括会影响所需准备的费用还有完成时间的长短。因此,再做任何买卖决定之前,搜查土地资料的重要性一定要知道一般上,当买卖双方委托律师处理买卖合约及手续的时候,委托律师会调查该买卖产业所涉及的土地资料。我们也可以自行到相关土地局搜查该土地的资料,一般上为RM30-RM50不等,不同的土地局所定下的价格不一样。 从搜查结果,我们可以得知所有一切关于该土地的资料包括土地类别、明列条文、权益限制,土地产权拥有记录、永久或租凭土地所在地图册等等。当您购买分层地契的产业,通常建议一起搜查该土地主地契的资料。这是因为有的时候分层地契产业虽列明不需要通过州政府及州土地局的批准就可以进行转移手续,但是有的时候可能会发生主地契则需要通过相关部门批准方能进行转移手续(概率很低,但是为了安全起见)。一般上永久地契的产业是不需要申请批准,租凭地契/有效年限地契则需要。无论如何,我们不可一概而论,还是需要搜查土地资料方能得知所有的资料。这也包括可以确定该土地是否属于马来人或土著保留地契。尤其最重要的就是要确定卖方(签署offer to purchase的卖方)是真的土地拥有者。 买卖合约条文及程序也会因为土地条文及种种限制而需要作出更改。在一般情况下,对于那些不需要申请批准的产业买卖,合约通常会拟定手续需要在3+1个月内完成(从买卖合约日期算起)。反之,若需要申请州政府或州土地局的批准,那么该完成期会设在限则为3+1个月(从律师获得批准文件State Consent的日期算起)。若当买卖程序牵涉土地局刚发出个别或分层地契,然而还没有转到卖家名下,在得到发展商的同意的前提下,发展商可以直接签署转让文件给买家(Grant Direct Transfer)。若当中需要州政府或州土地局的批准,所拟定的合约条文及一些期限也会有所改变。因此,搜查土地资料(*注1)的确很重要,也是让律师可以拟定买卖合约所需要的第一要素文件。 以下就是土地类别、名列条文及权益限制的注明: 土地类别  Kategori Kegunaan Tanah  (国)/ Category of Land Use (英) 分为三种: Pertanian (Agriculture)只可作为农业用途 Bangunan (Bangunan Kediaman / Bangunan Perniagaan) (Building) 只可作为楼房用途(进一步分为住宅或商业用途) Perusahaan (Industry) 只可作为工业用途 明列条文Syarta-Syarat Nyata(国)/ Express Condition (英) 举例 :Tanah ini hendaklah digunakan hanya untuk tapak kediaman sahaja                权益限制 […]

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“房地产”这三个字我们而言一定也不陌生,甚至称得上茶余饭后的闲聊话题。从创业家、商家、专业人士、白领、蓝领到家庭主妇对这话题都爱不释手。在这个时代拥有自己的房子对大众来说已经变得遥不可及的地步。无论是自住或作为投资工具,只要是想要购买的产业有出类拔萃的卖点,房地产乃是稳定成长,逐年增值作为抗衡通膨的最好的保值工具之一。因此,购买房地产成为一门需要学习精心规划并按部就班的学问。即使相关条例、程序及资讯都随手可得,但是都比较中规中矩,太专业化,外行人一下子很难可以了解及吸收。本网站所分享的文章都是经过我,秀气灵人以最贴近大众的理解程度并将之最简单化亲笔所撰写。所有的文章都是笔者经过筛选出来的实际例子及经验之谈,势必让读者一目了然。 至于什么类型的产业值得投资,投资回报多少,是否应该长期投资等等问题,我们不在这里探讨,毕竟每个回答因人而异,也没有绝对的答案。更何况计划永远赶不上变化。 在我国,排除廉价房屋、土著单位、马来人永久保留地等等局限,任何人都可以自由选择自己所喜欢的房地产并将之拥有。首先,让我们了解我国房地产的基本构造。 土地拥有权 (一)永久地契     (Freehold)                           (二)租凭地契     (Leasehold)                    (三)马来人或土著保留地契 (Malay and/or Bumiputra Reserve) 土地类别/用途 (Category of Land Use) 农业  (Agriculture)          楼房(Building) – 商业用途 (Commercial) or 住宅用途 (Residential) 工业(Industry) 土地拥有权 永久地契, 顾名思义即产权属于永久性,若受到州政府的征用,政府必须作出适当的赔偿。当这类土地产业欲申请出售或者转换拥有人的时候,通常是不受州政府局限的。政府比较少会征收这类的土地以作发展。在政府没有任何发展蓝图的情况允许之下,屋主拥有无限的权力申请以分割(sub-division) 或则合并(amalgamation) 自己的土地。这类房屋通常比较吃香, 因此很多地点好即使屋龄比较老,很多人还是会倾向这类房地产。由于马来西亚的好的地段的土地开始有限,当政府在批准新的发展项目给发展商都会把土地转换成租凭地契。 租凭地契/有效年限地契,意即其拥有权只有一定的期限,比如66年或则99年等。期满后政府可以回收该地段或可以考虑延长其租凭。这种土地的价格比较低,通常随着期限的减短价钱相对下跌。但居于我国优势的土地越来越有限,很多投资者渐渐已经接受购买这类土地的房地,相对地价格也水涨船高。 土地拥有人可以在租凭期限来临之前作出申请以延长期限 (Extension of Lease),但往往这些费用(Premium)颇高(其实分两种延长期限的条例,其中一个的费用很低但条件是以后都不可以出售该申请延长的产业)。租凭地区的产业须要通过州政府/州土地局的批准(State Consent)才可以进行转让手续,包括售卖或者无牵涉任何金额的转名。以前一般需要6-9个月方能完成整个买卖或者转名手续。 现在已经有所改变,3-6个月最为普遍。申请州政府州土地局的批准的一切费用由卖家承担,费用约RM500-RM700之间并由卖家律师负责处理申请手续。除了申请买卖或转让,通常租凭地契也设定了凡牵涉任何抵押事项包括贷款或者再融资都需要申请许可及批准。 通常在地契上可以看到这个权益限制条文。 马来人或土著保留地契,在我国有一个特殊的情况,州政府都会把一些土地归类为属于马来人或土著保留地契。 若是马来人保留地契,在任何情况下也无法转让给非马来人。 而土著单位则例外,一般上发展商在每个新的发展工程都需要预留30%的单位于土著,并给予土著回扣。这种预留俗称 Bumi Quota。除非发展商在日后能证明这些所预留的单位无法出售,经过执法单位调查并批准,他们可以开放出售。还有一些情况下,无论屋主是马来人还是土著,一旦地契没有特别注明该地契属于保留地契, 那么还是可以脱手给非马来人或非土著。 […]

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